소액임차인 최우선변제금, 기준일이 계약일이 아닙니다
보증금이 적은 세입자를 위한 안전장치가 있습니다.
집이 경매로 넘어가도 보증금 중 일정액은 근저당보다 먼저 돌려받을 수 있는 제도입니다. 소액임차인 최우선변제라고 합니다.
확정일자가 없어도 적용됩니다. 전입신고와 실제 거주만 하고 있으면 됩니다.
그런데 여기서 가장 많이 틀리는 부분이 있습니다. 기준일이 계약일이 아니라는 점입니다.
세 줄 요약
적용 금액표를 고르는 기준은 계약일이 아니라 그 집에 담보물권이 잡힌 날입니다.
보증금이 기준을 1원이라도 넘으면 자격 자체가 사라집니다.
가만히 있으면 못 받습니다. 법원에 배당요구를 해야 합니다.
지역별 기준
주택임대차보호법 시행령에 정해져 있습니다. 자격을 정하는 보증금 상한은 제11조, 실제로 받는 한도는 제10조 제1항입니다. 두 조문이 따로 있으니 섞어 읽으면 계산이 어긋납니다.
서울특별시
보증금 1억 6,500만 원 이하 → 최대 5,500만 원
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포
보증금 1억 4,500만 원 이하 → 최대 4,800만 원
광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택
보증금 8,500만 원 이하 → 최대 2,800만 원
그 밖의 지역
보증금 7,500만 원 이하 → 최대 2,500만 원
2023년 2월 21일 시행된 기준이고, 이후 추가 개정 없이 유지되고 있습니다.
1원이라도 넘으면 자격이 사라집니다
부분 적용이 아니라 전부 아니게 됩니다. 서울에서 보증금 1억 6,600만 원이면 소액임차인이 아닙니다. 계약 금액을 정할 때 이 선을 염두에 두셔야 합니다.
과밀억제권역이 어디인가
수도권정비계획법 시행령에 따라 인천(강화군과 옹진군 등 일부 제외), 의정부, 구리, 남양주 일부, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월특수지역 제외) 등이 포함됩니다.
기준일은 담보물권 취득일입니다
여기가 핵심입니다.
적용 금액표를 고르는 기준은 내가 계약한 날이 아니라, 그 집에 담보물권이 잡힌 날입니다. 흔히 근저당 설정일이라고 하는데, 조문이 쓰는 말은 담보물권 취득일입니다.
근거는 시행령 부칙에 있습니다. 개정 규정은 시행 당시 존속 중인 계약에도 적용하되, 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정에 따른다고 되어 있습니다.
예를 들면 이렇습니다
2026년에 서울에서 계약했는데 그 집에 2019년에 잡힌 근저당이 있다면, 지금 표가 아니라 2018년 9월 18일 판이 적용됩니다.
자격선은 1억 6,500만 원이 아니라 1억 1,000만 원, 받는 한도는 5,500만 원이 아니라 3,700만 원이 됩니다.
더 오래된 근저당이라면 차이가 더 벌어집니다. 2014년 당시 서울 기준은 보증금 9,500만 원 이하에 최우선변제금 3,200만 원이었습니다.
시행령은 2010년, 2013년, 2016년, 2018년, 2021년, 2023년에 개정됐습니다. 근저당이 언제 잡혔느냐에 따라 적용되는 표가 여섯 갈래로 나뉜다는 뜻입니다.
그래서 확인할 것
등기부등본 을구에서 가장 먼저 설정된 담보물권의 날짜를 보세요.
그 날짜 기준의 법령이 적용됩니다. 담보물권이 아예 없다면 계약 시점 기준입니다.
이 규정을 처음 봤을 때는 좀 가혹하다는 생각이 들었습니다. 세입자가 은행 대출이 언제 잡혔는지까지 알아야 자기 보호 범위를 계산할 수 있다는 뜻이니까요.
다만 은행 입장에서는 대출해줄 때의 법령을 기준으로 위험을 계산했을 테니, 나중에 규정이 바뀌었다고 순위를 뒤집는 것도 무리이긴 합니다. 어느 쪽도 완전히 틀리지 않아서 더 조심스러워지는 대목입니다.
받으려면 갖춰야 할 조건
세 가지가 모두 필요합니다.
하나. 보증금이 기준 금액 이하
위 표에서 해당 지역 기준을 확인하세요. 적용 판본은 담보물권 취득일로 정해집니다.
둘. 경매개시결정 등기 전까지 대항력 확보
주택 인도(입주)와 전입신고를 마쳐야 합니다.
그리고 배당요구 종기까지 그 상태를 유지해야 합니다. 중간에 주소를 옮기면 자격을 잃습니다.
셋. 배당요구 종기까지 배당요구
법원에 서면으로 배당을 요구해야 합니다. 가만히 있으면 받지 못합니다.
자격이 있어도 이 절차를 놓치면 배당표에서 빠집니다.
확정일자는 필수가 아닙니다. 다만 보증금 전액을 보호받으려면 확정일자로 우선변제권을 확보하는 것이 안전합니다. 최우선변제는 일부만 돌려주는 제도라는 점을 기억하세요.
한도가 하나 더 있습니다
최우선변제금이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 절반까지만 받을 수 있습니다. 시행령에 명시된 제한입니다.
계산해보면
서울 기준 한도가 5,500만 원이어도, 집이 7,000만 원에 낙찰됐다면
받을 수 있는 금액은 3,500만 원입니다. 7,000만 원의 절반이죠.
표에 적힌 금액은 상한이지 보장액이 아닙니다. 낙찰가가 낮으면 그만큼 줄어듭니다.
다가구주택이라면
여기서 문제가 커집니다.
소액임차인이 여럿이고 그 금액의 합이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 각자의 금액 비율대로 절반을 나눠 갖습니다. 시행령 제10조 제3항에 정해져 있습니다.
즉 같은 건물에 소액임차인이 많을수록 내가 받는 돈이 줄어듭니다.
다른 호실의 보증금까지 영향을 줍니다
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기입니다. 내 호실만 봐서는 계산이 안 됩니다. 확정일자 부여현황을 열람해서 선순위 보증금을 확인하셔야 합니다.
돈이 오가는 민감한 문제이다 보니 시행령이며 조문이며 설명이 복잡합니다. 이 글 역시 쉽게 정리하고자 했으나 이해가 잘 되지 않으셨을도 모릅니다. 그래서 꼭 알아야 할 내용을 아래에 정리해두었습니다.
정리
· 서울 5,500만 원, 과밀억제권역 4,800만 원, 광역시 2,800만 원, 그 외 2,500만 원.
· 보증금이 기준을 조금이라도 넘으면 자격이 사라집니다.
· 기준일은 계약일이 아니라 담보물권 취득일입니다.
· 등기부등본 을구에서 가장 오래된 근저당 날짜를 확인하세요.
· 확정일자 없이도 되지만 전입신고와 거주는 필수입니다.
· 배당요구를 해야 받을 수 있습니다.
· 주택가액의 2분의 1까지만 인정됩니다.
계약 전에 등기부등본에서 근저당 설정일부터 확인해보세요. 그 날짜가 내 보호 범위를 결정합니다.
이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 근거는 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조입니다. 시행령은 개정될 수 있고 구체적인 배당 절차는 사안에 따라 다르므로, 실제 상황에서는 전문가와 상담하시기 바랍니다.