월세 중개수수료 계산, 보증금 환산부터 해야 합니다
계약을 앞두고 중개수수료가 얼마나 나올지 미리 알아두면 좋습니다.
그런데 막상 계산해보려고 하면 헷갈립니다. 요율이 금액대마다 다르고, 월세는 계산 방식이 아예 다릅니다.
정식 명칭은 중개보수이고, 흔히 복비라고 부릅니다.
공식과 실제 예시, 그리고 놓치기 쉬운 부분까지 정리했습니다.
세 줄 요약
월세는 보증금에 월세 100배를 더해 거래금액을 구합니다.
그 금액이 5천만 원 미만이면 70배로 다시 계산합니다. 이걸 모르면 더 냅니다.
요율표는 상한이지 정가가 아닙니다. 협의는 계약서 쓰기 전에 하세요.
기본 공식은 하나
중개보수 = 거래금액 × 상한요율
두 가지만 알면 됩니다. 거래금액을 어떻게 잡는지, 그리고 내 금액대의 요율이 몇 퍼센트인지.
매매와 전세는 간단합니다. 매매는 실거래가, 전세는 보증금이 그대로 거래금액입니다.
문제는 월세입니다. 이건 뒤에서 따로 설명하겠습니다.
요율은 시·도 조례로 정해집니다. 위 표는 서울특별시 기준이고, 다른 지역도 대부분 비슷하지만 차이가 있을 수 있습니다.
표에 적힌 숫자는 상한입니다
무조건 그 금액을 내야 하는 것이 아닙니다. 공인중개사법은 상한요율 범위 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해서 결정하도록 정하고 있습니다.
반대로 상한을 초과해서 받는 것은 위법입니다.
한도액이 있는 구간을 주의하세요
금액이 작은 구간에는 한도액이 붙습니다. 임대차 기준으로 5천만 원 미만은 20만 원, 5천만 원에서 1억 원 미만은 30만 원입니다.
요율로 계산한 금액이 한도액을 넘으면 한도액까지만 받을 수 있습니다. 계산값이 한도보다 낮으면 계산값 그대로입니다.
보증금 월세 환산 계산법
가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 월세는 보증금만으로 계산하지 않습니다. 월세를 보증금으로 환산해서 더한 금액이 거래금액이 됩니다.
거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
단, 위 금액이 5천만 원 미만이면 다시 계산합니다
거래금액 = 보증금 + (월세 × 70)
이 두 번째 조건을 모르는 분들이 많습니다. 소액 월세 계약에서 실제로 적용되는 경우가 꽤 있습니다.
왜 두 번 계산하나
월세에 100을 곱하면 소액 계약의 거래금액이 지나치게 부풀려지기 때문입니다.
그래서 5천만 원에 못 미치는 경우에는 70을 곱해 다시 계산하도록 정해져 있습니다. 결과적으로 세입자에게 유리한 조정입니다.
이 70배 규정은 세입자를 위해 만들어진 것인데, 정작 아는 사람만 챙기는 구조라는 게 아쉽습니다. 보증금이 적은 계약일수록 적용되는 규정인데, 그런 계약을 하는 사람이 요율 계산까지 따져볼 여유가 있을지는 모르겠습니다. 중개사가 먼저 적용해주면 좋겠지만, 확인해보는 쪽은 결국 내는 사람입니다.
실제 계산 예시
예시 1. 전세 3억 원
거래금액 3억 원
1억~6억 구간이므로 0.3%
3억 × 0.3% = 90만 원
부가세 별도라면 99만 원입니다.
예시 2. 보증금 3천만 원 / 월 60만 원
거래금액 = 3,000만 + (60만 × 100) = 9,000만 원
5천만 원 이상이므로 재계산 없음
5천만~1억 구간이므로 0.4%
9,000만 × 0.4% = 36만 원
한도액 30만 원을 초과하므로 30만 원
예시 3. 보증금 1천만 원 / 월 35만 원
1차 계산 = 1,000만 + (35만 × 100) = 4,500만 원
5천만 원 미만이므로 재계산
2차 계산 = 1,000만 + (35만 × 70) = 3,450만 원
5천만 원 미만 구간이므로 0.5%
3,450만 × 0.5% = 17만 2,500원 (한도액 20만 원 이내)
예시 3에서 5만 원 넘게 차이가 납니다
재계산을 하지 않으면 4,500만 원 기준으로 22만 5천 원이 나옵니다. 70배 규정을 적용하면 17만 2,500원입니다. 소액 계약일수록 이 차이가 체감됩니다.
놓치기 쉬운 것들
부가세는 별도입니다
중개보수에 부가가치세 10%가 추가되는 경우가 많습니다.
다만 중개사의 사업자 유형에 따라 다릅니다. 간이과세자는 별도로 청구하지 않는 경우도 있습니다. 계약 전에 부가세 포함인지 별도인지 확인하세요.
임대인과 임차인이 각각 냅니다
중개보수는 거래 양쪽에서 각각 받습니다.
전세 계약이면 집주인도 내고 세입자도 냅니다. 내가 내는 금액이 전체의 절반이라는 뜻이 아니라, 양쪽이 각각 위 계산대로 낸다는 의미입니다.
언제 내나
원칙은 거래대금 지급이 완료된 날, 즉 잔금일입니다.
다만 약정이 우선하므로 계약할 때 지급 시점을 정해두면 그에 따릅니다.
계약이 깨지면
중개사의 고의나 과실로 계약이 무효, 취소, 해제된 경우에는 중개보수를 청구할 수 없습니다. 공인중개사법에 정해져 있습니다.
반면 계약은 정상적으로 성립했는데 당사자 사정으로 해제된 경우라면, 중개 업무는 완료된 것으로 보아 보수를 지급해야 하는 것이 일반적입니다.
상가나 오피스텔은 다릅니다
주택이 아닌 경우 상한요율이 0.9%입니다. 그 범위 안에서 협의합니다.
오피스텔은 조건에 따라 갈립니다. 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용 부엌과 화장실, 목욕시설을 갖춘 경우에는 별도의 낮은 요율이 적용되고, 그렇지 않으면 0.9% 기준입니다.
주택과 상가가 섞인 건물은 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율, 절반 미만이면 주택 외 요율을 적용합니다.
영수증을 꼭 받으세요
현금영수증이나 세금계산서를 받아두시면 좋습니다.
나중에 양도소득세 신고 시 필요경비로 인정받을 수 있고, 분쟁이 생겼을 때 증빙이 됩니다.
협의는 가능합니다
요율표는 상한이므로 그 아래에서 협의할 수 있습니다.
다만 현실적으로 협의가 잘 되는 상황과 그렇지 않은 상황이 있습니다. 거래 금액이 클수록, 그리고 계약금을 넣기 전일수록 여지가 있습니다.
사실 저는 깎아보려고 시도한 적도 없습니다. 계약서 쓰는 자리에서 돈 얘기를 꺼내는 게 쉽지 않더군요. 아마 대부분 비슷하실 겁니다.
그래서 협의를 권한다기보다는, 미리 정해두는 쪽을 권하고 싶습니다. 얼마가 나올지 알고 가는 것과 그 자리에서 듣는 것은 다르니까요. 계산해두고 가면 적어도 청구된 금액이 맞느지는 확인할 수 있습니다.
굳이 협으를 해보시겠다면 다이밍은 계약서 작성 전입니다. 잔금까지 치른 뒤에 꺼내면 서로 감정만 상합니다.
상한을 넘게 청구받았다면
공인중개사법 위반입니다. 초과 금액은 반환 청구할 수 있고, 관할 시·군·구청 부동산중개업 담당부서에 신고할 수 있습니다.
영수증, 문자, 계좌이체 내역을 보관해두세요.
정리
· 중개보수 = 거래금액 × 상한요율
· 월세는 보증금 + (월세 × 100), 5천만 원 미만이면 ×70으로 재계산
· 요율표의 숫자는 상한이며 협의 가능합니다.
· 금액이 작은 구간에는 한도액이 별도로 있습니다.
· 부가세 별도 여부를 계약 전에 확인하세요.
· 협의는 계약서 작성 전에 하세요.
계약 전에 미리 계산해두시면 청구된 금액이 맞는지 바로 확인할 수 있습니다.
이사 나갈 때 돌려받을 돈도 챙기세요.
이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 요율표는 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례를 따랐습니다. 요율은 지역과 시점에 따라 다를 수 있으니 계약 전 해당 지자체 기준을 확인하시기 바랍니다.