전세 계약 임대인 확인, 대리인이 나왔다면 볼 것
등기부등본도 떼보고 건축물대장도 확인했습니다. 숫자도 괜찮습니다.
그런데 계약서에 도장을 찍는 사람이 권한이 없으면 앞의 확인이 전부 소용없어집니다.
명의를 도용한 가짜 임대인, 위임 범위를 넘은 대리인. 전세사기에서 가장 흔한 형태입니다.
확인하는 데 10분이면 됩니다. 순서대로 정리했습니다.
세 줄 요약
등기부등본 소유자, 신분증, 계약서 이름이 세 개 다 일치해야 합니다.
대리인이면 위임장과 인감증명서를 대조하고 본인과 통화하세요.
보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보내세요.
세 가지 이름을 맞춰보세요
가장 기본이고 가장 많이 건너뛰는 단계입니다.
· 등기부등본 갑구의 현재 소유자 이름
· 그 자리에 앉은 사람의 신분증
· 계약서에 적힌 임대인
셋이 다 같아야 합니다. 하나라도 다르면 그 이유를 설명받으셔야 합니다.
등기부등본은 당일에 떼세요
중개사가 미리 출력해둔 걸 보여주는 경우가 있습니다. 며칠 전 것이면 그사이 소유자가 바뀌었을 수 있습니다.
열람 700원입니다. 계약 자리에서 직접 떼어 확인하시는 게 가장 확실합니다.
주택도시보증공사도 등기부등본의 소유자 항목을 위조해 가짜 임대인 행세를 한 사례를 안내하고 있습니다. 중개사가 건넨 서류가 아니라 직접 조회하신 화면을 보세요.
공동명의라면 전원의 동의가 필요합니다
갑구에 소유자가 둘 이상이면 전원이 계약 당사자입니다. 한 명만 나왔다면 나머지의 위임장이 있어야 합니다.
대리인이 나왔다면
본인이 못 나오는 사정은 있을 수 있습니다. 다만 확인할 것이 늘어납니다.
받아야 할 서류
· 임대인의 위임장
· 임대인의 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
· 임대인의 신분증 사본
· 대리인의 신분증
위임장에 인감도장이 찍혀 있으면 인감증명서, 서명이 되어 있으면 본인서명사실확인서가 짝입니다. 둘 다 발급 3개월 이내여야 합니다.
도장 두 개를 겹쳐 보세요
위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 같은지를 눈으로 확인하는 겁니다. 다르면 위임 자체가 증명되지 않습니다.
실수로 다른 도장을 가져오는 경우도 있으니 꼼꼼히 보세요.
가족이라도 대리권이 자동으로 생기지는 않습니다
배우자나 자녀가 나왔어도 마찬가지입니다. 위임장이 없으면 대리권이 없습니다.
임대인과 직접 통화하세요
서류만으로는 부족합니다. 보증금, 월세, 계약 기간을 불러주고 맞는지 확인받으세요.
전화 한 통이면 됩니다. 이걸 꺼리는 대리인이라면 그 자체가 신호입니다.
솔직히 대리인 계약은 가능하면 피하시는 게 낫다고 봅니다. 서류를 다 갖춰도 위조 가능성이 남고, 위조는 전문가도 알아보기 어렵습니다.
계약 날짜를 미루더라도 본인이 나오는 날로 잡는 게 안전합니다. 소유자 입장에서도 세입자를 한 번은 보는 게 서로에게 좋고요. 정말 불가피하다면 잔금일에는 반드시 본인이 나오는 조건을 거세요.
위임장에서 꼭 볼 것
제목이 위임장이라고 해서 모든 권한이 있는 게 아닙니다. 안에 뭐라고 적혀 있는지가 전부입니다.
· 대상 주택의 주소 — 등기부등본과 일치하는지, 호수까지 맞는지
· 위임인과 대리인의 인적사항
· 위임 범위 — 임대차 계약 체결 권한이 명시되어 있는지
· 계약 조건 — 보증금과 월세 금액
· 보증금 수령인
· 위임 날짜와 유효기간
범위를 벗어나면 대항력까지 잃습니다
주택도시보증공사는 대리인이 위임 범위를 벗어나 계약하면 계약 자체가 무효가 되어 대항력을 잃을 수 있다고 안내합니다.
민법도 대리권 없는 사람이 체결한 계약은 본인이 추인하지 않으면 효력이 없다고 정하고 있습니다. 보증금을 냈어도 계약이 없던 일이 될 수 있다는 뜻입니다.
다가구나 원룸이라면 해당 호실에 대한 권한인지도 보셔야 합니다. 건물 전체 관리를 맡겼어도 임대차 계약 권한은 별개일 수 있습니다.
보증금은 어느 계좌로
반드시 소유자 명의 계좌입니다. 예외를 두지 마세요.
중개사 계좌, 대리인 계좌, 가족 계좌로 보내달라는 요청은 거절하셔야 합니다.
정말 불가피하다면 특약에 적으세요
주택도시보증공사도 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면 특약사항에 그 사실을 명시하라고 안내합니다.
임대인 ○○○의 요청에 따라 대리인 ○○○의 계좌로 보증금을 입금한다고 적고, 임대인 본인의 서명을 받아두시면 됩니다.
전세 계약서 특약 체크리스트, 무효가 되는 조항도 있습니다
중개사도 확인 대상입니다
무자격자가 중개하는 경우가 있습니다. 사고가 나도 보상을 못 받습니다.
· 사무소에 걸린 등록증의 이름과 계약하는 사람이 같은지
· 공제증서를 받았는지 (중개사고 보상 장치입니다)
· 국가공간정보포털에서 등록 여부 조회
중개대상물 확인·설명서와 공제증서는 계약 체결과 동시에 교부받으셔야 합니다. 법에 정해진 의무입니다.
정리
· 등기부등본 소유자, 신분증, 계약서 이름이 전부 일치해야 합니다.
· 등기부등본은 계약 자리에서 직접 떼어 확인하세요.
· 대리인이면 위임장과 인감증명서를 받고 도장을 대조하세요.
· 위임 범위를 벗어나면 계약이 무효가 될 수 있습니다.
· 임대인과 직접 통화해 계약 조건을 확인하세요.
· 보증금은 소유자 명의 계좌로만 보내세요.
서류를 아무리 확인해도 계약 상대가 권한이 없으면 소용없습니다. 10분이면 되는 절차입니다.
계약 전에 함께 확인하실 것들입니다.
다가구 원룸 선순위 보증금 확인하는 법, 서류 네 가지
이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 주택도시보증공사 안심전세포털의 전세사기 예방 안내와 민법 제130조를 참고했습니다. 개별 사안의 법적 판단은 전문가와 상담하시기 바랍니다.