전세 계약 전 확인할 7가지, 서류 2천원이면 됩니다

전세 계약은 대부분의 사람에게 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래입니다.

그런데 집을 보고 마음에 들면 며칠 안에 계약서를 쓰게 됩니다. 확인할 시간이 길지 않습니다.

서류를 다 떼도 이천 원이 안 됩니다. 시간도 한나절이면 충분합니다. 순서대로 정리했습니다.

세 줄 요약

시세, 건축물대장, 등기부등본 순서로 보면 대부분 걸러집니다.

다가구라면 선순위 보증금을 따로 확인해야 합니다.

계약서에 도장 찍기 전이 유일한 협상 시점입니다.

목차

1. 시세부터 확인하세요

2. 건축물대장 — 합법 건물인가

3. 등기부등본 — 빚이 얼마인가

4. 다가구라면 선순위 보증금

5. 계약 상대가 진짜 주인인가

6. 계약서에 넣을 특약

7. 계약 후에 할 일

1. 시세부터 확인하세요

모든 판단의 기준이 시세입니다. 이 숫자가 틀리면 나머지 계산이 전부 어긋납니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 건물이나 인근 거래 내역을 보시면 됩니다. 매매가와 전세가를 둘 다 확인하세요.

전세가율이 80%를 넘으면 조심하세요

전세보증금을 매매가로 나눈 비율입니다. 이 숫자가 높을수록 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 못 받을 가능성이 커집니다.

신축 빌라는 매매 사례가 없어 시세 파악이 어렵습니다. 분양가를 시세로 믿으시면 안 됩니다.

시세보다 유난히 싸다면 이유가 있습니다. 다음 단계에서 그 이유를 찾으시면 됩니다.

2. 건축물대장 — 합법 건물인가

정부24에서 무료로 열람됩니다. 세 가지를 보세요.

· 주요용도 — 제2종 근린생활시설이면 근생빌라입니다

· 위반건축물 표시 — 노란 표시가 있으면 대출과 보증보험이 막힙니다

· 사용승인일 — 승인이 안 난 건물은 정상적인 임대차 대상이 아닙니다

아파트나 빌라 같은 집합건물은 표제부가 아니라 전유부를 보셔야 합니다. 같은 건물이어도 층마다 용도가 다를 수 있습니다.

근생빌라 전세대출 안 되는 이유, 건축물대장 확인법

3. 등기부등본 — 빚이 얼마인가

인터넷등기소에서 열람 700원입니다. 계약 전 확인이 목적이면 발급받으실 필요 없습니다.

갑구

소유자가 계약서상 임대인과 같은지, 압류·가압류·신탁등기가 있는지

을구

근저당 채권최고액이 얼마인지

채권최고액은 실제 대출의 110~130% 수준이지만, 경매에서는 그 금액까지 우선 변제되므로 이 숫자로 계산하셔야 합니다.

계산해보세요

채권최고액 + 내 보증금이 시세의 80%를 넘으면 위험 구간입니다.

경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되고 경매 비용도 먼저 빠져나갑니다. 아슬아슬하면 안 됩니다.

신탁등기가 보이면 특히 주의하세요. 실제 소유자가 신탁회사라서, 동의 없이 계약하면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

등기부등본 채권최고액 보는 법, 계약해도 되는 걸까

4. 다가구라면 선순위 보증금

건물 전체가 하나의 등기인 다가구주택이라면 여기서 끝나지 않습니다.

다른 세입자들의 보증금은 등기부등본에 안 나옵니다. 근저당이 0원이어도 선순위 보증금이 이미 건물 가치를 넘어서 있을 수 있습니다.

확정일자 부여현황으로 금액을 보고, 전입세대확인서로 확정일자 없는 세대까지 잡아야 전체가 보입니다.

다가구 원룸 선순위 보증금 확인하는 법, 서류 네 가지

5. 계약 상대가 진짜 주인인가

서류를 다 확인해도 계약 상대가 권한이 없으면 소용없습니다.

신분증과 등기부등본을 대조하세요

등기부등본 갑구의 소유자 이름, 신분증, 계약서상 임대인이 세 개 다 일치해야 합니다.

보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보내세요. 중개사나 가족 계좌로 보내라고 하면 거절하셔야 합니다.

대리인이 나왔다면

본인이 못 나오는 사정은 있을 수 있습니다. 다만 확인할 것이 늘어납니다.

· 위임장 — 임대차 계약 권한이 명시되어 있는지

· 인감증명서 — 위임장의 인감과 일치하는지

· 소유자 본인 통화 — 계약 내용과 금액을 직접 확인

전화 한 통이면 됩니다. 이걸 꺼리는 대리인이라면 그 자체가 신호입니다.

중개사도 확인하세요

사무소에 걸린 등록증의 이름과 실제 계약하는 사람이 같은지 보세요.

국가공간정보포털에서 중개사무소 등록 여부를 조회할 수 있습니다. 무자격자가 중개하는 경우가 있습니다.

6. 계약서에 넣을 특약

도장을 찍기 전이 유일한 협상 시점입니다. 그 뒤에는 요구할 근거가 없어집니다.

넣어두면 좋은 조항

· 잔금일까지 등기부등본상 권리관계를 현 상태로 유지한다

· 위반 시 계약을 해제하고 계약금 배액을 반환한다

· 임대인은 국세·지방세 체납이 없음을 확인한다

· 전세보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제할 수 있다

첫 두 줄이 핵심입니다. 계약 후 잔금 전에 집주인이 대출을 받는 경우를 막는 장치입니다.

장기수선충당금도 확인하세요

임차인이 부담한다는 특약이 들어가 있으면 이사 나갈 때 돌려받기 어려워집니다. 2년이면 수십만 원입니다. 그런 조항이 없는지 보세요.

장기수선충당금 돌려받는 방법과 금액표

특약을 요구하면 까다로운 세입자로 보일까 걱정하실 수 있습니다. 그런데 정상적인 매물이라면 거절할 이유가 없는 조항들입니다. 권리관계를 유지하겠다는 약속은 집주인이 어차피 지킬 일이고요.

오히려 거부하는 반응 자체가 판단 근거가 됩니다. 서류를 다 떼는 것보다 이 한 가지가 더 많은 걸 알려줄 때도 있습니다.

7. 계약 후에 할 일

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아닙니다. 보증금 보호는 여기서부터 시작입니다.

· 전입신고 — 대항력

· 확정일자 — 우선변제권

· 전월세신고 — 법적 의무, 계약일로부터 30일

세 가지를 따로 하실 필요 없습니다. 전입신고할 때 계약서를 함께 내면 한 번에 처리되고 수수료도 없습니다.

그리고 잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 다시 열어보세요. 계약 후 새로 설정된 근저당이 없는지 확인하는 겁니다. 700원입니다.

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정리

· 실거래가로 시세를 먼저 잡으세요. 전세가율 80%가 기준입니다.

· 건축물대장에서 용도와 위반건축물 표시를 보세요. 무료입니다.

· 등기부등본 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 80%를 넘으면 위험합니다.

· 다가구라면 확정일자 부여현황과 전입세대확인서를 추가로 보세요.

· 소유자 이름과 계좌를 대조하고, 대리인이면 본인과 통화하세요.

· 권리관계 유지 특약을 넣으세요. 도장 찍기 전이 유일한 기회입니다.

· 전입신고할 때 계약서를 함께 내면 셋이 한 번에 끝납니다.

서류를 다 떼도 이천 원이 안 됩니다. 보증금이 걸린 일이니 아끼실 부분이 아닙니다.

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이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했습니다. 제도와 수수료는 변경될 수 있으니 이용 전 해당 기관에서 확인하시기 바랍니다. 개별 사안의 법적 판단은 전문가와 상담하시기 바랍니다.