전월세 전환율 상한, 5%로 올랐습니다

집주인이 전세를 월세로 돌리자고 합니다. 또는 보증금 일부를 월세로 바꾸자고 합니다.

그러면 바로 막히는 질문이 하나 있습니다. "그래서 월세를 얼마로 하면 되나요?"

이때 쓰는 기준이 전월세 전환율입니다.

법에 상한이 정해져 있는데, 이 상한이 모든 계약에 적용되는 건 아닙니다. 여기서 오해가 많습니다.

세 줄 요약

월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12. 계산은 이게 전부입니다.

법정 상한은 기준금리에 연동됩니다. 숫자보다 확인하는 법을 알아두세요.

신규 계약에는 상한이 강제되지 않습니다. 여기서 오해가 가장 많습니다.

목차

계산은 간단합니다

법정 상한과 확인하는 법

언제 적용되나

전세를 유지할지 월세로 돌릴지

계산은 간단합니다

월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12

전세 3억 중 2억을 월세로 돌린다면, 2억에 전환율을 곱하고 12로 나눕니다. 남는 보증금 1억은 계산에서 빠집니다.

전환율 5% 기준 예시

전환 보증금 5,000만 원 → 약 20만 8천 원

전환 보증금 1억 → 약 41만 7천 원

전환 보증금 2억 → 약 83만 3천 원

전환율 1%p 차이가 월 몇만 원을 가릅니다. 2년이면 수십만 원이고요.

법정 상한과 확인하는 법

주택임대차보호법 제7조의2에 정해져 있습니다.

한국은행 기준금리 + 2% 와 연 10% 중 낮은 값

숫자보다 확인하는 법을 기억하세요

기준금리에 연동되기 때문에 상한은 수시로 바뀝니다. 이 글을 포함해 어느 글에 적힌 숫자든 그대로 믿으시면 안 됩니다.

계약 시점의 기준금리를 한국은행 홈페이지(bok.or.kr)에서 확인하고 2를 더하세요. 그게 그날의 상한입니다.

2026년 10월 초 기준 상한은 5.00%입니다

한국은행 기준금리가 3.00%이므로, 여기에 2를 더한 5.00%가 현재 법정 상한입니다.

기준금리는 올해 두 차례 올랐습니다. 7월 16일에 2.50%에서 2.75%로, 8월 27일에 다시 3.00%로요. 7월 인상은 3년 6개월 만이었습니다.

작년이나 올해 상반기 기준으로 쓰인 글들은 4.5%로 적혀 있을 수 있습니다.

다음 변동 시점

통화정책방향 결정회의는 10월 22일과 11월 26일에 열립니다.

두 달 연속 인상 뒤라 다음 회의도 주목받고 있습니다. 금리가 또 오르면 상한도 함께 올라갑니다. 이 날짜들 이후에 계약하신다면 숫자를 다시 확인하세요.

공식 계산기가 있습니다

국토교통부 렌트홈(renthome.go.kr)에서 임대료 계산기를 제공합니다.

기준금리가 반영되어 있어 직접 계산하지 않아도 됩니다. 가장 확실한 방법입니다. 계약 전에 한 번 돌려보세요.

언제 적용되나

법정 상한은 모든 계약에 강제되지 않습니다. 이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

적용되는 경우

· 계약 기간 중에 전세를 월세로 전환할 때

· 계약갱신요구권을 행사해서 갱신할 때

이때는 상한을 넘길 수 없습니다. 초과분은 무효이고, 이미 냈다면 부당이득반환청구로 돌려받을 수 있습니다.

적용되지 않는 경우

· 신규 계약

· 갱신요구권 없이 새로 맺는 계약

이 경우는 시장 협상입니다. 법정 상한이 강제되지 않습니다.

실제로 시장 전환율은 법정 상한보다 높게 형성되는 경우가 많습니다. 한국부동산원 통계상 전국 평균이 6% 안팎이고, 오피스텔이나 빌라는 더 높습니다.

"5%가 넘으면 불법"은 오해입니다

어떤 계약이냐에 따라 다릅니다. 신규 계약에서 6%를 제시받았다고 해서 위법을 지적할 수는 없습니다.

이 구조가 좀 허술하다고 생각합니다. 상한을 정해두고 신규 계약은 빼두면, 집주인 입장에서는 갱신 대신 새 계약으로 돌리려는 유인이 생기니까요.

물론 신규 계약까지 규제하면 임대 공급이 줄어든다는 반론도 있습니다. 답이 쉽지 않은 문제이긴 한데, 적어도 세입자 입장에서는 내가 갱신요구권을 쓰는 상황인지 아닌지부터 확인하는 게 실질적인 대응이라고 봅니다.

동의 없이는 못 바꿉니다

임대인이 일방적으로 전세를 월세로 바꿀 수 없습니다. 임차인 동의가 있어야 합니다.

동의하지 않으면 기존 조건 그대로 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

전세를 유지할지 월세로 돌릴지

세입자 입장에서 판단하는 기준이 하나 있습니다. 전환율과 전세대출 금리를 비교하는 것입니다.

전세를 유지하면 보증금에 대한 대출 이자를 냅니다.

월세로 돌리면 전환율만큼 월세를 냅니다.

전환율 > 대출 금리 → 전세 유지가 유리

전환율 < 대출 금리 → 월세 전환이 유리

계산해보면

전환 보증금 1억, 전환율 5% → 월세 약 41만 7천 원 (연 500만 원)

같은 1억을 대출받고 금리가 4% → 이자 연 400만 원 (월 약 33만 원)

이 경우 전세 유지가 월 8만 원 정도 유리합니다.

다만 단순 비교로는 부족합니다

· 본인 대출 금리 — 소득, 신용, 상품에 따라 다릅니다

· 대출 한도 — 보증금 전액이 안 나올 수 있습니다

· 월세 세액공제 — 조건이 되면 월세 쪽에 이점이 생깁니다

· 보증금 회수 위험 — 금액이 클수록 부담입니다

본인 대출 금리가 몇 퍼센트인지 모르면 비교 자체가 안 됩니다.

버팀목, 중기청, 일반 전세대출은 금리도 한도도 다릅니다. 같은 사람이라도 상품에 따라 1~2%p 차이가 납니다.

전환율이 낮으니 월세가 유리하다는 식의 계산은 반쪽이라고 봅니다. 금리가 오르는 국면에서는 전세대출 이자도 같이 오르지만, 이미 정해진 월세는 계약 기간 동안 고정이니까요. 숫자 하나만 놓고 비교하기보다 앞으로 2년을 어떻게 볼 것인가까지 포함해서 판단하시는 편이 낫습니다.

정확히 판단하시려면 두세 곳은 직접 조회해보셔야 합니다. 은행마다 조건이 다르고, 본인 소득 기준으로 나온 숫자라야 의미가 있습니다.

정리

· 월세 = 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12

· 법정 상한은 기준금리 + 2%와 연 10% 중 낮은 값입니다.

· 숫자는 수시로 바뀝니다. 계약 시점에 렌트홈이나 한국은행에서 확인하세요.

· 계약 기간 중 전환과 갱신요구권 행사 시에만 강제됩니다.

· 신규 계약은 시장 협상이라 상한이 적용되지 않습니다.

· 임대인이 일방적으로 전환할 수 없습니다. 동의가 필요합니다.

· 전환율과 본인 대출 금리를 비교해서 판단하세요.

계산은 렌트홈 계산기로 확인하시고, 대출 금리는 직접 조회해보셔야 정확한 비교가 됩니다.

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이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 근거는 주택임대차보호법 제7조의2입니다. 기준금리는 통화정책방향 결정회의에서 수시로 변경되므로, 계약 전 렌트홈 또는 한국은행에서 반드시 확인하시기 바랍니다. 개별 사안의 법적 판단은 전문가와 상담하시기 바랍니다.