전세 계약서 특약 체크리스트, 무효가 되는 조항도 있습니다
계약서 맨 아래 특약사항 칸이 있습니다.
중개사가 몇 줄 적어주면 그대로 서명하는 경우가 많은데, 여기가 계약에서 유일하게 내 조건을 넣을 수 있는 자리입니다.
그리고 반대로, 이미 서명하셨어도 효력이 없는 특약이 있습니다. 법이 임차인에게 불리한 약정을 무효로 정하고 있기 때문입니다.
넣어야 할 것과 무효가 되는 것을 나눠 정리했습니다.
세 줄 요약
임차인에게 불리한 특약은 서명했어도 효력이 없습니다.
권리관계 유지 조항 하나가 잔금 전 대출을 막습니다.
도장 찍기 전이 조건을 넣을 수 있는 유일한 시점입니다.
불리한 특약은 무효입니다
계약은 당사자가 자유롭게 정하는 것이 원칙입니다. 그런데 임대차는 예외가 있습니다.
주택임대차보호법 제10조
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
이걸 편면적 강행규정이라고 합니다. 한쪽 방향으로만 강제된다는 뜻이에요. 임차인에게 불리하면 무효이고, 유리한 특약은 그대로 유효합니다.
즉 계약서에 적혀 있고 내가 서명했어도 법이 보장한 권리보다 불리한 조항은 효력이 없습니다.
이 조항을 알고 나면 계약서를 보는 눈이 달라집니다. 저는 서명했으니 끝이라고 생각하는 쪽이 가장 큰 손해라고 봅니다. 불리한 특약을 받아들이는 것도 문제지만, 이미 서명했다는 이유로 포기해버리는 것도 그만큼 아깝거든요.
반드시 넣어야 할 것
보증금을 지키는 조항 두 개입니다. 이 둘만 들어가도 계약서가 달라집니다.
권리관계 유지
임대인은 잔금일 다음 날까지 본 주택에 근저당권 설정 등 권리관계의 변동을 일으키지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금의 배액을 상환한다.
계약하고 잔금을 치르는 사이에 집주인이 대출을 받는 경우를 막는 장치입니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기는데 근저당은 접수 당일 효력이 생기므로, 그 틈을 노리면 순위가 뒤집힙니다.
잔금일이 아니라 잔금일 다음 날까지로 적으셔야 합니다. 하루 차이가 전부입니다.
체납 없음 확인
임대인은 계약 체결일 현재 국세 및 지방세 체납이 없음을 확인하며, 임차인의 요청 시 납세증명서를 제시한다.
미납 세금은 보증금보다 우선하는 경우가 있습니다. 법이 임대인에게 제시 의무를 지우고 있으니 요구하셔도 됩니다.
넣어두면 좋은 것
보증보험 가입이 거절되면 해제
전세보증보험 가입이 불가한 것으로 확인될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금을 반환한다. 근생빌라나 위반건축물이면 가입이 막히는데, 계약 후에 알게 되는 경우가 있습니다.
수리 책임 구분
보일러, 수도, 전기 등 주요 시설의 노후나 하자로 인한 수리는 임대인이 부담한다.
민법상 임대인에게 수선의무가 있지만, 적어두면 다툴 일이 줄어듭니다.
원상복구 범위 명시
통상적인 사용으로 인한 손모는 임차인의 원상복구 대상에서 제외한다.
판례가 이미 그렇게 보고 있지만, 적어두면 나갈 때 설명할 필요가 없어집니다.
장기수선충당금
관리비에 포함된 장기수선충당금은 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환한다. 원래 임대인 부담이지만, 임차인이 부담한다는 조항이 들어가 있지 않은지 확인하시는 게 더 중요합니다.
이미 적혀 있어도 효력이 없는 것
계약서에 들어가 있어도 법적으로 무효인 조항들입니다.
· 계약갱신요구권을 행사하지 않는다
· 임대차 기간을 1년으로 하고 연장을 요구하지 않는다
· 차임을 5% 넘게 인상할 수 있다
· 차임 감액을 청구하지 않는다
· 새 임차인을 구해야 보증금을 반환한다
· 보증금 반환 전이라도 퇴거한다
왜 무효인가
법이 임차인에게 준 권리를 미리 포기시키는 조항이기 때문입니다.
임대차 기간은 최소 2년이 보장되고, 차임 증액은 5%가 상한이며, 새 임차인을 구하는 건 임대인의 책임입니다.
국토교통부와 법무부 해설집도 갱신요구권 사전 포기 약정은 효력이 없다고 보고 있습니다.
5%를 넘게 냈다면 돌려받을 수 있습니다
주택임대차보호법 제10조의2는 초과 지급된 임대료의 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 이미 올려서 냈어도 끝난 일이 아닙니다.
쓸 때 주의할 점
구체적으로 쓰세요
"하자 발생 시 협의한다" 같은 문장은 아무 효력이 없습니다. 누가, 언제까지, 무엇을이 들어가야 합니다.
위반했을 때 어떻게 되는지까지 적어두면 더 좋습니다.
계약서 작성 전에 말을 꺼내세요
계약서를 다 쓰고 나서 조항을 추가하자고 하면 분위기가 어색해집니다.
집을 보고 계약 날짜를 잡을 때 특약 몇 개를 넣고 싶다고 미리 말씀하시면 자연스럽습니다.
특약을 요구하면 까다로운 세입자로 보일까 걱정하실 수 있습니다. 그런데 권리관계를 유지하겠다는 약속은 집주인이 어차피 지킬 일입니다. 체납이 없다는 확인도 마찬가지고요.
정상적인 매물이라면 거절할 이유가 없는 조항들입니다. 그래서 저는 거부하는 반응 자체를 판단 근거로 보셔도 된다고 생각합니다.
작성한 계약서는 사진으로 찍어 따로 보관하세요. 확정일자는 원본에 부여되므로 분실하면 증명이 어려워집니다.
정리
· 임차인에게 불리한 특약은 서명했어도 효력이 없습니다.
· 권리관계 유지 조항을 반드시 넣으세요. 잔금일 다음 날까지입니다.
· 체납 없음 확인도 법이 보장한 요구입니다.
· 갱신요구권 포기, 2년 미만 강제, 5% 초과 인상은 전부 무효입니다.
· 5%를 넘게 낸 차임은 반환을 청구할 수 있습니다.
· 계약서 작성 전에 특약 얘기를 꺼내세요.
특약 두 줄이 보증금 전액을 좌우할 수 있습니다. 도장 찍기 전에 한 번만 더 보세요.
계약 전후로 함께 확인하실 것들입니다.
이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 근거는 주택임대차보호법 제4조, 제7조, 제10조, 제10조의2와 민법 제652조입니다. 개별 특약의 효력은 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 분쟁이 생기면 전문가와 상담하시기 바랍니다.