전세 계약 후 해야 할 3가지, 한 번에 끝내는 법

계약서에 도장을 찍었다고 보증금이 보호되는 건 아닙니다.

전입신고, 확정일자, 전월세신고. 셋 다 해야 합니다. 하나라도 빠지면 반쪽입니다.

그런데 이름이 비슷해서 다 한 줄 알고 넘어가는 경우가 많습니다. 확정일자 받았으니 됐다거나, 전입신고 했으니 끝났다거나요.

셋이 각각 무엇을 지켜주는지, 그리고 어떻게 하면 한 번에 끝나는지 정리했습니다.

세 줄 요약

전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권, 전월세신고는 법적 의무입니다.

전입신고할 때 계약서를 함께 내면 셋이 한 번에 처리됩니다.

기한 기준이 서로 다릅니다. 가장 빠른 건 계약일로부터 30일입니다.

목차

셋이 각각 무엇을 지켜주나

한 번에 끝내는 법

기한이 서로 다릅니다

잔금일에 한 번 더 확인하세요

나중에 또 해야 하는 경우

셋이 각각 무엇을 지켜주나

전입신고 → 대항력

집이 팔리거나 소유자가 바뀌어도 계약 기간까지 살 수 있는 권리

확정일자 → 우선변제권

경매로 넘어갔을 때 보증금을 먼저 돌려받는 순위

전월세신고 → 법적 의무

안 하면 과태료. 대신 확정일자가 무료로 따라옵니다

우선변제권은 대항력 위에 올라갑니다

확정일자만 받아두면 소용이 없습니다. 전입신고로 대항력을 갖춘 상태여야 우선변제권이 인정됩니다.

그리고 시점은 둘 중 늦은 날이 기준입니다. 확정일자를 나중에 받으면 그날부터 순위가 잡힙니다.

전입신고만 하고 확정일자를 빠뜨리는 경우가 의외로 많습니다. 집이 경매로 넘어가면 그제야 알게 됩니다.

한 번에 끝내는 법

세 군데를 따로 다니실 필요가 없습니다.

주민센터 또는 정부24에서

전입신고 + 임대차계약서 제출

이 한 번으로 셋이 모두 처리됩니다.

전입신고를 하면서 계약서를 함께 내면 임대차 신고를 한 것으로 처리되고, 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5에 정해져 있습니다.

수수료도 없습니다

확정일자를 따로 받으면 인터넷등기소 500원, 주민센터 600원입니다.

이 경로는 무료입니다. 신고필증 상단에 확정일자 번호가 찍혀 나옵니다.

계약서 한 장만 더 챙기시면 되는데, 이걸 모르고 따로 세 번 처리하시는 분들이 많습니다.

확정일자 인터넷으로 받는 방법, 무료로 받는 경로도 있습니다

기한이 서로 다릅니다

전입신고 — 이사한 날로부터 14일

어기면 5만 원 이하 과태료

전월세신고 — 계약한 날로부터 30일

어기면 2만~30만 원 과태료

확정일자 — 기한 없음

다만 빠를수록 순위가 앞섭니다

계약과 입주 사이가 길면 전월세신고가 먼저 옵니다

전입신고는 이사한 날부터, 전월세신고는 계약한 날부터입니다.

계약하고 두 달 뒤에 입주한다면, 입주하기도 전에 전월세신고 기한이 지나 있습니다. 이 경우 전월세신고만 먼저 따로 하셔야 합니다.

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잔금일에 한 번 더 확인하세요

대항력은 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 신고한 날이 아닙니다.

반면 근저당은 등기소 접수 당일 바로 효력이 생깁니다. 이 하루가 순위를 가릅니다.

주말 이사라면 사흘이 빕니다

온라인 신청은 24시간 되지만 처리는 평일입니다. 토요일에 신청하면 월요일에 처리되고, 대항력은 화요일 0시부터입니다.

그 사흘 동안 집주인이 대출을 받으면 순위가 뒤집힙니다.

잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 다시 열어보세요. 열람 700원입니다. 계약 후 새로 설정된 근저당이 없는지 확인하는 겁니다.

보증금이 큰 전세라면 주말 이사를 피하시는 것도 방법이라고 봅니다. 이사 날짜는 대개 조정이 되는데 사흘의 공백은 조정할 수 없으니까요.

임대인 동의를 받아 잔금일 하루 이틀 전에 전입신고를 미리 마치는 방법도 있습니다. 공백 자체가 없어집니다. 요구해볼 만한 일이라고 생각합니다.

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나중에 또 해야 하는 경우

한 번 했다고 끝이 아닙니다.

보증금을 올려줬다면

증액분에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다. 갱신 계약서를 새로 쓰면서도 이걸 놓치는 경우가 많습니다.

받지 않으면 올려준 금액은 기존 순위의 보호를 못 받습니다. 2년마다 쌓이면 적은 돈이 아닙니다.

보증금이나 월세가 바뀐 갱신이라면

전월세신고를 다시 해야 합니다. 금액 변동 없이 기간만 연장하는 갱신과 묵시적 갱신은 제외입니다.

주소를 잘못 신고했다면

동·호수가 틀린 채로 두면 대항력을 못 받을 수 있습니다. 실제 거주와 주민등록이 일치해야 인정되기 때문입니다.

발견하는 즉시 주민센터에서 정정하세요.

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정리

· 전입신고할 때 계약서를 함께 내면 셋이 한 번에 끝납니다.

· 그 경로는 확정일자 수수료도 없습니다.

· 확정일자만 받아두면 소용이 없습니다. 전입신고가 먼저입니다.

· 계약과 입주 사이가 길면 전월세신고 기한이 먼저 옵니다.

· 대항력은 다음 날 0시부터입니다. 잔금일에 등기부등본을 다시 보세요.

· 보증금을 증액했다면 확정일자를 다시 받으세요.

계약서를 받으셨다면 미루지 마시고 이사 당일에 처리하시기 바랍니다. 며칠 차이로 순위가 밀릴 수 있습니다.

계약 전에 확인하실 것들입니다.

 

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이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 근거는 주택임대차보호법 제3조와 제3조의2, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5, 주민등록법 제16조입니다. 제도는 변경될 수 있으니 신청 전 해당 기관에서 확인하시고, 보증금 규모가 크다면 전문가와 상담하시기 바랍니다.