전세보증보험 가입 조건, 기준이 80%로 낮아집니다
전세 계약을 앞두고 보증보험 이야기를 들으면 대부분 이렇게 생각합니다. 보험이니까 돈만 내면 가입되는 거 아닌가.
그렇지 않습니다. 집값과 보증금 비율이 기준을 넘으면 돈을 내겠다고 해도 거절됩니다. 그리고 그 사실은 보통 계약서에 도장을 찍은 뒤에 알게 됩니다.
세 줄 요약
선순위채권과 보증금을 더한 금액이 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 안 됩니다
빌라는 공시가격의 126%가 사실상의 보증금 상한선입니다
신청 기한은 계약기간의 절반이 지나기 전까지, 넘기면 영영 못 넣습니다
보증보험은 기관이 세 곳입니다
전세금을 돌려받지 못할 때 대신 받아주는 보증 상품은 세 기관에서 취급합니다. 조건과 보증료가 서로 다릅니다.
HUG 전세보증금반환보증
주택도시보증공사 상품입니다. 가장 많이 쓰이고 가입 대상도 넓습니다. 보증한도는 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원입니다.
보증료율은 아파트 연 0.097~0.164%, 그 외 주택 연 0.111~0.211%입니다. 부채비율과 보증금액 구간에 따라 달라집니다.
HF 전세지킴보증
한국주택금융공사 상품입니다. 보증료율이 연 0.04~0.18%로 가장 쌉니다.
다만 HF 전세자금보증을 이용 중인 임차인만 가입할 수 있습니다. 전세대출을 HF 보증으로 받지 않았다면 해당되지 않습니다.
SGI 전세금보장신용보험
서울보증보험 상품입니다. 보험료율이 아파트 0.229%, 그 외 주택 0.260%로 가장 비쌉니다.
대신 아파트는 보증금 한도가 없습니다. 고가 전세라 HUG 한도를 넘는 경우 선택지가 됩니다.
가입 기준은 90%입니다
HUG 기준으로 설명하겠습니다. 공식은 간단합니다.
선순위채권 + 전세보증금 ≤ 주택가격 × 90%
집주인의 대출(근저당)과 내 보증금을 합친 금액이 집값의 90%를 넘으면 가입이 거절됩니다.
여기서 선순위채권은 등기부등본 을구의 채권최고액을 봅니다. 실제 대출 잔액이 아니라 설정 금액 기준입니다.
주택가격은 어떻게 정해지나
아파트와 오피스텔은 KB시세나 한국부동산원 시세를 먼저 봅니다. 숫자가 공개되어 있으니 미리 계산할 수 있습니다.
빌라·연립·다세대는 시세가 없습니다. 그래서 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 문제는 여기서 생깁니다.
빌라는 공시가격 126%
빌라의 경우 두 기준을 곱하면 결론이 나옵니다.
주택가격 = 공시가격 × 140%
가입 한도 = 주택가격 × 90%
→ 공시가격 × 126%
공시가격이 1억 5천만 원인 빌라라면 보증금 1억 8,900만 원까지만 가입됩니다. 선순위 대출이 있다면 그만큼 더 내려갑니다. 2천만 원짜리 근저당이 잡혀 있으면 보증금은 1억 6,900만 원이 상한입니다.
공시가격은 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 무료로 조회됩니다. 계약 전에 직접 확인하시는 게 좋습니다.
아예 가입이 안 되는 집
비율과 무관하게 처음부터 대상이 아닌 경우가 있습니다.
1 건축물대장에 위반건축물로 표시된 집
2 용도가 근린생활시설인 집(이른바 근생빌라)
3 압류·가압류·경매개시결정이 등기된 집
4 신탁등기가 되어 있는 집
5 계약기간이 1년 미만인 계약
1번과 2번은 건축물대장만 떼어 보면 바로 걸러집니다. 3번과 4번은 등기부등본에서 보입니다. 서류 두 장이면 확인되는 내용입니다.
개인적으로는 보증보험을 안전장치보다 판정 도구로 쓰는 게 낫다고 생각합니다. 가입이 거절됐다는 건 전문 기관이 이 집은 돈을 떼일 위험이 있다고 판단했다는 뜻이거든요. 보험에 못 들어도 계약하겠다고 마음먹기 전에, 거절 사유가 무엇인지는 꼭 확인해 보세요. 한도를 조금 넘긴 것과 위반건축물인 것은 감수해야 할 위험의 크기가 전혀 다릅니다.
신청 시기와 보증료
계약기간의 절반이 지나면 신청할 수 없습니다
신규 계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터, 갱신 계약은 갱신 기간이 시작된 날부터 계산합니다. 2년 계약이라면 1년이 지나기 전에 넣어야 합니다. 이 기한은 연장되지 않습니다.
가입에는 전입신고와 확정일자가 전제됩니다. 이사 당일에 끝내 두셔야 합니다.
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365로 계산합니다. 보증금 2억 원 아파트, 부채비율 70% 이하, 2년 계약이면 연 0.102%가 적용되어 2년치 약 40만 8천 원입니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다.
지자체 보증료 지원
청년·신혼부부·저소득 가구를 대상으로 보증료를 최대 40만 원까지 지원하는 제도가 있습니다. 조건과 금액은 지자체마다 다릅니다.
대부분 먼저 가입하고 나중에 환급받는 방식입니다. 지원을 기다리다 신청 기한을 놓치지 마세요.
기준이 더 엄격해질 예정입니다
2026년 10월 국정감사에서 주택도시보증공사 사장이 전세가율 기준을 90%에서 80%로 단계적으로 낮추겠다고 밝혔습니다. 시행 시점은 아직 정해지지 않았습니다.
100%에서 90%로 내렸을 때 보증사고율이 10%대에서 1%대로 떨어졌다는 것이 근거로 제시됐습니다. 같은 자리에서 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인할 수 있는 사전심사제도를 하반기에 도입하겠다는 계획도 나왔습니다.
이 예고 때문에라도 지금 90%에 아슬아슬하게 걸치는 집은 피하는 게 낫다고 봅니다. 지금은 가입되더라도 2년 뒤 갱신할 때 기준이 80%로 바뀌어 있으면 그때는 막히거든요. 보증보험을 믿고 들어간 집에서 보증보험 없이 2년을 더 살아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 여유를 두고 고르시는 걸 권합니다.
정리
· 선순위채권 + 보증금이 주택가격의 90%를 넘으면 거절됩니다
· 빌라는 공시가격의 126%가 사실상의 상한선입니다
· 위반건축물·근생·신탁·압류는 비율과 상관없이 불가입니다
· 신청은 계약기간 절반이 지나기 전까지입니다
· 기준이 80%로 낮아질 예정이니 여유를 두세요
보증보험은 계약한 뒤에 알아보는 제도가 아닙니다. 공시가격과 등기부등본만 미리 보면, 이 집이 가입 가능한지 계약 전에 판단할 수 있습니다.
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이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 보증료율과 가입 기준은 변경될 수 있으니 신청 전 해당 기관에서 확인하시기 바랍니다.