계약갱신청구권, 10년을 살았어도 남아 있습니다
한 집에서 6년을 살았습니다. 계약 만료가 다가오자 집주인이 말합니다. "4년은 벌써 넘기셨잖아요. 갱신청구권은 못 쓰십니다."
틀린 말입니다. 국토교통부 해설 기준으로 갱신요구권은 거주 기간과 아무 상관이 없습니다. 10년을 살았어도 한 번은 남아 있습니다.
세 줄 요약
갱신요구권은 4년 거주 보장이 아니라 1회 2년 연장권입니다
이미 4년, 6년을 살았어도 행사할 수 있습니다
묵시적 갱신은 행사로 치지 않으니 먼저 꺼내지 마세요
4년 보장이라는 오해
2020년 법이 바뀌면서 "2+2", "최대 4년"이라는 말이 퍼졌습니다. 그래서 4년을 채우면 권리가 끝난다고 알고 계신 분이 많습니다.
국토교통부 해설은 이렇게 답합니다
개정법은 최대 4년 거주를 보장하는 것이 아니라, 1회에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있는 권리를 부여한 것입니다.
연장계약이나 묵시적 갱신으로 이미 4년 이상 거주했더라도 현재 계약의 만료 전에 갱신을 요구할 수 있습니다.
같은 집에서 6년을 살았든 10년을 살았든, 갱신요구권을 명시적으로 쓴 적이 없다면 한 번은 그대로 남아 있습니다. 거주 기간은 계산에 들어가지 않습니다.
국토교통부·법무부 『주택임대차보호법 해설집』(2020. 9. 1.), 법제처 공개 중앙부처 해석
묵시적 갱신은 행사로 치지 않습니다
계약이 연장되는 길은 두 가지입니다. 그리고 둘은 별개 제도입니다.
묵시적 갱신 (제6조)
양쪽 다 아무 말 없이 기간이 지나면 같은 조건으로 2년 연장. 횟수 제한 없음
계약갱신요구권 (제6조의3)
임차인이 요구해서 2년 연장. 1회만
국토부 해설은 "갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정된다"고 밝히고 있습니다. 통지 없이 조용히 넘어간 묵시적 갱신은 행사로 보지 않습니다.
그래서 묵시적 갱신으로 2년, 4년을 더 살아도 카드는 손에 남아 있습니다.
그래서 먼저 꺼내지 마세요
여기서 실제 행동이 갈립니다.
집주인이 아무 연락도 없는 상황에서 세입자가 먼저 "갱신청구권 쓰겠습니다"라고 말하면, 가만히 있어도 연장됐을 2년을 한 번뿐인 권리를 소모해서 얻는 셈이 됩니다. 결과는 같은데 카드만 사라집니다.
집주인이 조용할 때 아무것도 하지 마세요. 묵시적 갱신으로 2년 연장됩니다
나가달라는 통지가 왔을 때 그때 갱신요구권을 씁니다
임대료를 크게 올리자고 할 때 갱신요구권을 쓰면 5% 상한이 걸립니다
세 번째가 이 권리의 또 다른 쓰임새입니다. 갱신요구권으로 갱신하면 임대료는 20분의 1, 즉 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 묵시적 갱신은 애초에 종전 조건 그대로고요.
기한은 만료 2개월 전입니다
쓰기로 했다면 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통지해야 합니다. 이 기한을 넘기면 권리 자체가 사라집니다.
1개월로 알고 계신다면 옛날 기준입니다
위에서 인용한 2020년 9월 해설집에는 "1개월 전까지"로 적혀 있습니다. 그 뒤 법이 개정되어 2020년 12월 10일부터 2개월로 바뀌었습니다.
오래된 글을 보고 1개월로 알고 계시면 한 달을 손해 봅니다.
문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 하세요. 통화만으로는 나중에 증명이 안 됩니다. 연장된 계약은 세입자가 언제든 해지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 생깁니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 아홉 가지가 열거되어 있습니다. 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다.
차임 2기분 연체, 부정한 방법의 임차, 합의에 따른 보상, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 주택 멸실, 철거·재건축, 집주인 본인이나 직계존비속의 실거주, 그 밖의 중대한 사유입니다.
실제로 다툼이 되는 건 거의 실거주 하나입니다. 나머지는 사실관계가 분명한 편이지만, 거주 의사는 눈에 보이지 않기 때문입니다.
거짓 실거주면 손해배상입니다
실거주를 이유로 거절해 놓고, 원래 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 주면 손해를 배상해야 합니다(제5항).
미리 정해둔 금액이 없으면 다음 셋 중 가장 큰 금액이 배상액입니다(제6항).
거절 당시 환산월차임의 3개월분
새로 받은 임대료와 종전 임대료 차액의 2년분
거절로 실제 입은 손해액
3개월분만 받는 줄 아는 경우가 많은데, 차액 2년분이 더 크면 그쪽이 기준입니다.
실거주를 이유로 나가게 됐다면 이사한 뒤에 전입세대확인서를 한 번 떼어보시길 권합니다. 집주인이나 직계존비속이 실제로 그 집에 전입했는지가 서류 한 장에 나옵니다. 사실이면 확인하고 끝내면 되고, 모르는 사람이 들어와 있다면 그때부터가 손해배상의 영역입니다. 서류 한 장 값으로 확인되는 일인데 그냥 넘어가는 경우가 대부분인 것 같습니다.
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참고로 이 제도들은 헌법재판소가 2024년 2월 모두 합헌으로 결정했습니다. 갱신요구 조항과 5% 상한, 손해배상 조항이 모두 심판 대상이었고 위헌이 아니라고 판단됐습니다.
정리
· 갱신요구권은 4년 보장이 아니라 1회 2년 연장권입니다
· 6년, 10년을 살았어도 쓴 적이 없으면 남아 있습니다
· 묵시적 갱신은 행사로 치지 않습니다
· 집주인이 조용하면 먼저 꺼내지 마세요
· 쓸 때는 만료 2개월 전까지, 기록이 남게
· 실거주 거절 뒤 남에게 세를 주면 손해배상 대상입니다
"4년 다 채우셨잖아요"라는 말을 들었을 때 근거를 가지고 답할 수 있느냐가 2년을 가릅니다.
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이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 근거는 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조, 국토교통부·법무부 『주택임대차보호법 해설집』(2020. 9. 1.)에 대한 법제처 공개 중앙부처 해석, 헌법재판소 2024. 2. 28. 선고 2020헌마1343 등 결정입니다. 해설집은 법적 구속력이 없으므로 다툼이 예상되면 대한법률구조공단(132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하시기 바랍니다.