확정일자 부여현황 발급 방법과 선순위 보증금 확인

등기부등본을 떼봤더니 근저당이 하나도 없다?

다가구주택이라면 여기서 안심하시면 안 됩니다. 건물 한 채가 통째로 하나의 등기라, 옆집 세입자가 얼마를 넣고 들어왔는지는 등기부등본에 한 글자도 안 나오거든요.

그 금액을 보여주는 서류가 확정일자 부여현황입니다

세 줄 요

다른 세입자들의 보증금 액수가 나오는 유일한 서류입니다.

법이 임대인에게 제시 의무를 지웠습니다. 요구하는 게 권리입니다.

요청기간과 주소를 잘못 고르면 서류를 받고도 숫자가 틀립니다.

목차

어떤 서류인가

임대인에게 제시 의무가 있습니다

발급 방법

신청할 때 틀리기 쉬운 두 가지

받은 서류로 계산하는 법

어떤 서류인가

정식 명칭은 임대차 정보제공 요청이고, 근거는 주택임대차보호법 제3조의6입니다.

해당 주택에서 확정일자를 받은 계약들의 목적물, 확정일자 부여일, 보증금과 차임, 임대차 기간이 나옵니다.

근저당이 0원이어도 위험할 수 있습니다

시세 6억짜리 건물에 근저당이 없더라도, 먼저 들어온 세입자 여덟 명의 보증금 합계가 5억이면 남는 건 1억뿐입니다.

경매로 넘어가면 확정일자가 빠른 순서대로 배당받습니다. 마지막에 들어간 사람이 가장 위험합니다.

전입세대확인서에는 누가 언제 전입했는지만 나옵니다. 보증금 액수는 이 서류에만 있습니다. 둘을 겹쳐 봐야 선순위 관계가 완성됩니다.

등기부등본 채권최고액 보는 법, 계약해도 되는 걸까

임대인에게 제시 의무가 있습니다

계약 전에는 혼자 못 뗍니다. 임대인의 동의가 필요합니다.

그런데 이건 부탁이 아닙니다.

주택임대차보호법 제3조의7

계약을 체결할 때 임대인은 확정일자 부여현황과 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다.

직접 떼주는 대신 세입자가 발급받도록 동의해주는 것으로 갈음할 수 있습니다. 부담이 크지 않다는 뜻입니다.

의무 조항이 생긴 건 진전인데, 위반에 대한 제재가 없다는 점은 아쉽습니다. 거부해도 과태료가 없으니 요구하고 설득하는 몫은 결국 세입자에게 남습니다.

다만 거부하거나 계속 미룬다면 그 자체를 신호로 보셔도 됩니다. 떳떳한 매물이라면 응하지 않을 이유가 없으니까요.

발급 방법

주민센터 방문 — 600원

신분증과 임대인 동의서를 가져가 임대차 정보제공 요청서를 작성합니다

인터넷등기소 — 500원

iros.go.kr 확정일자 메뉴. 공동인증서가 필요하고 PDF로 저장됩니다

 

신청서에 이해관계인 해당 사유란이 있습니다. 계약 전이라면 임대차계약을 체결하려는 자에 체크하세요.

정보제공 유형은 네 가지인데, 계약 전이라면 확정일자 부여현황(일반)입니다. 이름은 안 나오지만 보증금과 날짜는 나오므로 선순위 판단에 충분합니다.

신청할 때 틀리기 쉬운 두 가지

여기를 놓치면 서류를 받고도 틀린 숫자를 보게 됩니다. 이 글에서 가장 중요한 부분입니다.

하나. 요청기간을 최대로 설정하세요

2년을 선택하면 최근 2년 안에 확정일자를 받은 계약만 나옵니다. 3년 전에 들어와 계속 사는 세입자는 통째로 빠집니다.

임대차 기간이 보통 2년이라 무심코 고르기 쉽습니다. 이 항목은 건물의 현재 상태가 아니라 확정일자를 받은 시점의 범위를 정하는 것입니다. 선택 가능한 가장 긴 기간으로 잡으세요.

둘. 도로명주소와 지번주소 둘 다 신청하세요

계약마다 등록된 주소 체계가 다를 수 있습니다. 도로명주소로만 조회하면 지번주소로 등록된 계약이 안 보입니다.

전입세대확인서도 똑같습니다. 수수료가 각각 붙지만 합쳐도 이천 원이 안 됩니다. 보증금이 걸린 일이니 아끼실 부분이 아닙니다.

받은 서류로 계산하는 법

1. 내 예정 전입일보다 확정일자가 앞선 계약을 모두 찾습니다

2. 그 보증금들을 전부 더합니다

3. 등기부등본의 채권최고액을 더합니다

4. 합계를 건물 시세와 비교합니다

합계가 시세에 가깝거나 넘으면 위험합니다. 경매 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많으니 여유를 두고 판단하셔야 합니다.

이 목록에 안 나오는 세입자가 있습니다

확정일자를 받지 않은 세입자는 표시되지 않습니다. 배당 순위는 밀리지만 소액임차인이라면 최우선변제로 근저당보다 먼저 가져갑니다. 목록에 없다고 없는 사람이 아닙니다.

그래서 전입세대확인서와 대조하셔야 합니다. 전입은 되어 있는데 확정일자 목록에 없는 사람이 있다면 그 부분을 확인하세요.

제3조의7이 확정일자 부여현황과 납세증명서는 제시하게 하면서 전입세대확인서는 빼놓았다는 점이 걸립니다. 확정일자를 안 받은 세입자의 보증금은 어느 서류로도 안 잡히는 셈이니까요. 그래서 숫자가 빠듯하게 나온다면 그 집은 넘기시는 편이 낫다고 봅니다. 보이지 않는 금액이 남아 있을 수 있습니다.

정리

· 다가구주택은 등기부등본만으로 선순위를 알 수 없습니다.

· 임대인에게 제시 의무가 있습니다. 동의만 받으면 직접 뗄 수 있습니다.

· 주민센터 600원, 인터넷등기소 500원입니다.

· 유형은 확정일자 부여현황(일반)을 고르세요.

· 요청기간은 최대로, 주소는 도로명과 지번 둘 다.

· 전입세대확인서와 함께 봐야 선순위 관계가 완성됩니다.

다가구주택 계약이라면 이 서류 없이는 판단하기 어렵습니다. 몇백 원으로 보증금을 지키는 일입니다.

계약 전에 함께 확인하실 것들입니다.

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이 글은 2026년 10월 기준으로 작성했으며, 근거는 주택임대차보호법 제3조의6과 제3조의7, 같은 법 시행령 제5조부터 제7조입니다. 수수료와 절차는 변경될 수 있으니 이용 전 해당 기관에서 확인하시기 바랍니다. 개별 사안의 법적 판단은 전문가와 상담하시기 바랍니다.